差出人: 千葉ますみ machiba@bc4.so-net.ne.jp
題名:「給・排水設備改修」工事ダイレクト方式（TM方式）について

-- メッセージ本文 --
お名前：千葉ますみ
メールアドレス：machiba@bc4.so-net.ne.jp
マンション：西調布シティハウス
郵便番号：182-0034
ご住所：東京都調布市下石原3-31-4

ご用件：ご相談、お申込み
その他ご相談内容：
西調布シティハウスは、1981年2月竣工、現在第45期の戸数11、三階建（一部二階）の極小規模マンションです。
RC造で、壁式構造の建物です。

前期第44期に第３回目の大規模修繕（含む先進的窓リノベの恩恵による全戸全窓並びに玄関ドア更新）を済ませました。
第40期に実施した耐震診断では『耐震あり』の評価をいただき、改修の必要は無しということでほっといたしました。
第34〜35期に共用部並びに全戸の給湯給水管更新と二階三階住戸の排水横引き管と立管を更新。
私どもの排水横引き管はスラブ下の下階住戸天井裏を走っていることが判明したため、規約を改定し、排水管はすべて共用部扱いにしました。
その際、一階住戸の排水管は土間下の土に埋もれていると聞かされ、当時土間下と屋外の排水管工事に1,900万円ほどかかるということで、金銭的に苦しかったため、カメラで確認の結果、10年ほど前に実施したライニングがまだ効いているということで、土間下と屋外は先延ばしにすることになって、今日に至っております。
それから10年ですから土間下をいつまでも放っておく訳にはいかず、そろそろ工事のことを考えなければということで、まずは劣化状態の本格的調査をと、管理組合宛に調査の勧めを郵送してきていた業者にお願いしました。

私どもの建物の外周の基礎は杭ではなく、壁のようになっているということは10年程前に当時見積を依頼した業者より聞かされていて、そのために屋内の床を開口して、そこから土を掘り出して空間を作り、排水管の更新をするということは承知しておりました。
ただ、当時は開口箇所は各住戸一箇所だけだという説明でしたが、今回の業者は地中梁は建物の外周ばかりではなく、あらゆる所がそうなっているので、排水管が通っている各区画ごとに床開口の必要があるということでした。

調査結果報告書には工事費用の記載もありました。一階各住戸の個別の費用と、四住戸一括して工事した場合の金額が提示してありました。四住戸一括の方が当然安いのですが、それでも初めてその数字に接した時には息も止まるかと思われるほどの衝撃でした。
暫くするうちに次第に慣れて、経費が掛かることは仕方がない、頑張って工事の準備をするか、それともこのまま放置して土間下排水管が駄目になったら、西調布シティハウスの終了と割り切るか、どちらにするか話し合わなければとも考えました。
しかし、端から逃げ腰になり、諦めを選択したりするのは勿体無いと思い、4通り程の工事内容と時期のパターンを考え、借金するしないも加えて、その上で修繕積立金をここまで値上げしたいとの内容を記した文章とともに組合員に配付し、値上げを先の4月27日の総会議案にしました。
幸い議案は拍子抜けするほどすんなりと通り、400円／㎡の修繕積立金が認められました。

認められたからには、４パターン考えたうちの工事時期、工事内容のうち、四住戸一括工事、借金3,000万円、返済期間10年、工事時期第47〜48期というパターンがいいかと考えました。
東京都が利子を1%までみてくださるという情報を得て、早速担当部署に連絡をしたところ、非常に親切に色々と教えてくださいました。
問われるままに5,050万円という工事金額を伝えると、非常に驚かれて、必ず他からも見積を取るようにと言われました。工法だってまた別な方法があるかもしれないから諦めずに相見積をとるようにということで、必ずまた連絡をくれるようにということでしたが、私としては、当マンションの土間下埋設管工事はいづれの業者もやりたがらないだろうと諦めに似た思いで確信しているので、ありがとうございます、考えますとお伝えはしましたが、まず無理だろうと思っております。

先日、排水管調査をしてくれた件の会社（NSリノベーション株式会社）と話し合った際に、排水管のルート等こちらの認識と違う箇所があったり、こんなことはできないだろうか問うても考えてみるということもしてくれない感じだったので、漠然とした不安を感じていたところ、営業担当者が突然『一応5,000万円で請負契約して…』と言い出したので見積書も作ってくれないのかとびっくりして、「相見積取ろうと思う。」と伝えたところ、9月までに決めてくれということでした。

こちらがあれこれ思ったところで、他に工事をしてくれるところが見つからなければ、NSRに依頼するよりほか無い訳ですし、5,000万円で契約というのも、土間下に潜ってみなければどうなっているのか分らない部分もあるのでしょうから、ざっくりとした金額は仕方がないのかとも思ってしまう部分もあります。

それやこれやで、全国建物調査診断センターさんに工事会社をご紹介いただけたらと思う反面、だいぶ以前に期待して読んだ全建文庫の排水管関係の記載で、土間下埋設排水管のことは、けんもほろろの書き様だった（申し訳ございません、私の僻みだったのかもと今は思っています。）と記憶しているので、土間下埋設埋設排水管更新をお願いしても無理だろうと端から諦めておりました。
然し乍ら、TM方式なら私どもが探した業者でも面倒を見ていただけるのではと期待してしまうのですが、無理でしょうか。

他に担当してくれる工事会社が見つからない場合、NSリノベーション（株）のTM方式による管理をお願いできないでしょうか。

長文、申し訳ございません。
諸々よろしくお願いします。

全建センターの工事ダイレクト（TM）方式の問い合わせ・お申込み
//ws.formzu.net/fgen/S46549458/
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※）このメールの差出人を「postman@formzu.com」に変更しました
投稿者のメールドメインが「bc4.so-net.ne.jp」の場合、不達回避のため変更します

[投稿日時] 2025年05月25日 23時57分32秒
お名前 : 千葉ますみ
メールアドレス : machiba@bc4.so-net.ne.jp
電話番号 : 080-6531-5000

■住所
[郵便番号] : 〒182-0034
[都道府県] : 東京都
[市区町村] : 調布市
[町名番地] : 下石原 3-31-4

■管理組合名及び部屋番号
西調布シティハウス 202　

■ご相談
先ずは電話かメールで相談したい

■備考
最初にお断りしなければならないことは、現在、マンションの自室は人様にお貸ししていて、私自身は茨城県牛久市田宮町596-6に住んでおります。ここから事あるごとに西調布シティハウスに出向いております。
西調布シティハウスは、第47期の戸数11、三階建の小規模マンションです。
ご相談したいのは土間下に埋設の排水管更新に関する事です。
よろしくお願いします。

第65回管理組合セミナーオンライン会員特典
//ws.formzu.net/fgen/S35599956/
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[投稿日時] 2023年08月27日 15時15分09秒
■Q1、全建センターホームページの各提案の中で、詳...
大規模修繕工事18年周期
中規模修繕・分散方式

■Q2、耐震診断又は、耐震補強を希望されますか？(...
既に診断済みで、『耐震あり』でした。
低層（三階）、壁構造ということが幸いしたのかと思っています。

■Q3、ご興味のある項目にチェックを入れてください...
管理会社の変更を考えたいので、相談にのって欲しい。

■Q4、大規模修繕工事の時期は、いつ頃を想定してい...
第３回修繕を来春実施予定。業者決定はこれから。現在第43期です。

■Q5、給排水管改修の想定時期は、いつ頃を想定して...
2024年以降（劣化調査の上時期を決定。未実施の一階住戸排水管・土間下埋設排水管・屋外排水管）

■住所
[郵便番号] : 〒182-0034
[都道府県] : 東京都
[市区町村] : 調布市
[町名番地] : 下石原3-31-4

■管理組合名及び部屋番号
西調布シティハウス 202号室

お名前         : 千葉ますみ

■管理組合での役職等チックしてください。（複数チエ...
管理組合役員

メールアドレス : machiba@bc4.so-net.ne.jp

■全建文庫（全42冊の中から２冊お選びください）
給排水設備工事６つの疑問に答えます(16)
大規模修繕工事「完成保証制度のススメ」(21)

■備考
完全保証制度についてお教えいただきたく、何度か電話をお掛けしたのですが、繋がりませんでした。
現在事情があって、茨城県牛久市に居住していますが、転送手続き済みのため、上記管理組合住所でも転送にて届きます。管理組合の住所に届いても受け取るのが遅れるだけで、問題はありません。